Odrobina & Co.

Fuuuuuuuj rezervační smlouva!

Nemusíte podléhat zavedené praxi realitních kanceláří a podepsat ihned rezervační smlouvu, kupujete-li byt, dům či jinou nemovitost.

Je velmi mrzuté, až nepříjemné, žít v nejistotě. V obchodě je ovšem nejistota obvyklá, dokud nemáte peníze či zboží v kapse, nemáte jistotu, že kšeft proběhne jak má. Ostatně, v životě jsou jen dvě jistoty, že ano.

Pro zprostředkovatele prodeje nemovitostí – realitní kanceláře, je samozřejmě skličující chvíle od kontaktu zájemce o jejich zboží do podpisu smlouvy, za kterou už mají nárok dostat svou provizi. Vědí, že čím delší je tato doba, tím se zvyšuje pravděpodobnost špatného konce. Přitom konkurence je tak velká, nabídka ještě větší, lidi jsou nerozhodní nebo spekulanti anebo jen nedodržují dohody. Pojďme si tu dobu zkrátit!

Donuťme je uzavřít aspoň nějakou smlouvu, ať hned něco zaplatí, alespoň naší provizi. Jestli se kšeft potom sekne, peníze si necháme. Čert vem prodávajícího, ten nic neztratil, realitka ztratila čas, energii, práci.

Přesně o tom je většina rezervačních smluv. Nemusíte je podepisovat. Můžete co nejdříve podepsat už smlouvu o smlouvě budoucí, anebo dokonce samotnou kupní smlouvu, pokud neplatíte prostřednictvím hypotéky a máte své peníze na koupi připravené v bance. Rezervační smlouva pro realitní kancelář většinou znamená, že vybranou nemovitost nebudou nabízet jiným osobám. To je slabý a těžko uhlídatelný závazek, což uznala i soudní judikatura, která rezervační smlouvu prohlásila za neplatný canc papíru. Lepší je však preventivně nepodepsat, než se po popisu soudit, že ano.

Pak máte téměř dokonalou jistotu, že
- nemovitost je právně „čistá“, jinak by prodávajícímu hrozily už sankce
- jste se dobře rozmysleli a nemovitost skutečně chcete
- obchod se realizuje k vaší spokojenosti

Obchod s nemovitostmi se už konečně co do procedury prodeje tak ustálil, že připravit smlouvu o smlouvě budoucí či kupní smlouvu není problém a lze jej zvládnout poměrně rychle.

Nepodepíšu!

....dokud si to nerozmyslím. Tak by měla znít první reakce na předloženou smlouvu. Proč tomu tak není a kam to vede?

Volal mi kamarád, jaká se mu stala nespravedlnost. Vyhodili jej z práce a zajímá jej, jestli by měl šanci vyhrát žalobu proti zaměstnavateli. Říká se, že soudy jsou zaměstnancům nakloněné, ale musíme nejdříve kriticky vyslechnout příběh potenciálního klienta. Kriticky znamená nezávisle na jeho pocitu ukřivděnosti, věcně a ve snaze získat celistvý objektivní obrázek o problému.

„No, přišel jsem do práce a šéfová hned na mně udeřila, že mám zpoždění pět minut, že to není poprvé a že je to na okamžité zrušení pracovního poměru.“ říká můj kamarád a pokračuje: „Druhá možnost byla, že podepíšu dohodu. Tak jsem podepsal. Dá se ta dohoda soudně zrušit, že jsem ji dělal vlastně pod nátlakem?“

Nedá! Nedá se soudně zrušit. Podepsaná dohoda platí a zapomeňte na všechny románové scény z právnického prostředí, kdy proti (americké) korporaci úspěšně bojuje neznámý malý právník. Tohle drama v životě většinou nefunguje. Pokud se ovšem nepohybujete v prostředí mafie a organizovaného zločinu. V takovém případě je hrozba újmy na zdraví riziko povolání.

Naučte se proto, že jakoukoliv smlouvu či dohodu, opakuji JAKOUKOLIV smlouvu si máte před jejím podpisem rozmyslet. Neexistuje na to žádný zákon, vyjma ústavní svobody myšlení a osobní integrity. Tuto praxi velí selský rozum. Na každý podpis se vyspěte a rozmyslete si jej. Tuto praxi zas velí má zkušenost.

Kdyby se jí držel můj kamarád, zavolal by mi po pohovoru se šéfovou a já bych mu prozradil, že opožděný příchod do práce rozhodně není důvod pro okamžitý vyhazov, možná v případě opakování a dodržení správné vytýkací procedury by mohl dostat standartní výpověď s dvouměsíční výpovědní dobou. Takhle udělal šéfové radost, protože zřejmě potřebovala snížit stavy za co nejnižší cenu – nemuseli kamarádovi vyplácet odstupné.

Nepodepisujte, přemýšlejte, konzultujte než něco podepíšete.

K čemu je dnes dobrá směnka?

Směnka je cenný papír, praví školní poučka. Dá se využít i v 21. Století?

Dá a velice dobře. Jen se s ní musí opatrně. Směnka je dobrý sluha a zlý pán. Dobrým slouhou je ve chvíli, kdy je správně vyplněná. Jde o právní nástroj používaný k platbě a v českých podmínkách hlavně k zajištění.

Dluží-li vám někdo jakoukoliv částku, anebo někomu půjčujete peníze, je směnka jednoduchým nástrojem pro zajištění povinnosti dlužníka peníze vám vrátit. Její jednoduchost spočívá v tom, že
- vyplníte jednoduchý formulář
- anebo si směnku napíšete na jakýkoliv papír či jiný podklad, třeba i pivní tácek
- podpis dlužníka nemusí být ověřen
- směnku neregistrujete na žádném úřadě, prostě si ji doma schováte
- pokud směnku dlužník neproplatí, i v českém soudnictví se domůžete relativně rychlého rozsudku, resp. Směnečného platebního rozkazu
- v 90% soudních řízení má dlužník malou šanci argumentovat nebo zdržovat a oddálit vynesení rozusdku, protože soud jen výjimečně musí zkoumat tzv. hospodářskou kauzu, tedy za jakých okolností byla směnka vystavena a proč.

Jako všechno, i směnka má jisté nevýhody. Pokud ji nevyplníte na 100% správně, bude neplatná nebo alespoň s jejím vymáháním budete mít problémy. Správně znamená, že bude na chlup přesně vyplněná bez formálních vad popsaných dále, a také že bude obsahovat dvě kouzelné formulky, které omezí některé další procedury s uplatněním směnky prodlužující dosažení rozhodnutí soudu ve váš prospěch.

Druhou nevýhodou je, že směnka nezajistí reálné vymožení peněz. „Vezmi chlup na dlani“ říká jeden můj známý a zcela charakterizuje tuto situaci. To je ovšem případ jakéhokoliv vymáhání peněz – pokud dlužník nic nemá, žádný pergamen vám vymožení peněz jen tak nepřinese.

Aby směnka byla použitelná na zajištění dluhu, je potřeba dodržet následující pravidla
- každá osoba na směnce označená musí být podrobně specifikována jménem a příjmením (celým a podle občanského průkazu), datem narození nebo rodným číslem (u firmy IČO) a bydlištěm (u firmy sídlem)
- měsíc v datumech musí být označen slovem, nikoliv číslem. Tedy „10. Prosinec 2015“ nikoliv „10.12.2015“. Je potřeba uvést datum existující, neveřili byste, ale viděl jsem i 30. ůnor.
- je fajn použít formulář tzv. směnky vlastní. Směnka cizí se používá k jiným než zde popisovaným účelům.
- Dokument musí obsahovat slovo směnka

Vhodné je pak doplnit před jméno věřitele slova „NA ŘAD“ a „BEZ PROTESTU“. To jsou ty kouzelné formulky ulehčující práci se směnkou. Ta první umožní směnku někomu prodat, ta druhá zase podat rovnou žalobu k soudu v případě nezaplacení směnky. Bez této drobnosti budete muset zajít za dlužníkem s notářem a provést formální tzv. protestaci, o čemž notář sepíše zápis. To také něco kromě času stojí.

Soudní poplatek za směnečnou žalobu je 5% žalované částky. Kromě žalované směnečné sumy můžete žalovat ještě úroky z prodlení a tzv. směnečnou odměnu ve výši třetiny žalované částky, samozřejmě také náklady soudního řízení, tj. Soudní poplatek a odměnu případného advokáta, který vás bude v řízení zastupovat.

Takto vypadá správně vyplněná směnka, pokud podle ní budete vystavovat tu svou, neběli byste šlápnout vedle. Ovšem je nutno postupovat DŮSLEDNĚ.

SMĚNKA VLASTNÍ

Vystavená dne 1. března 2015 v Praze

Já, Jan Novák, nar. 12. Března 1956, bytem Ostrovačice, Dlouhá 15, za tuto směnku zaplatím dne 1. Prosince 2015 na řad pana Michala Dlouhého, bytem Ostrava, Krakovská 5, nar. 3. Srpna 1967 částku 100.000,- Kč (slovy jednostotisíc korun českých).

BEZ PROTESTU!

Podpis Jana Nováka

A zde si můžete vzít pro inspiraci formulář směnky. Lze jej také koupit jako sešítek v prodejnách s formuláři, právní literaturou apod. V případě zajišťovací směnky žádejte formulář tzv. směnky vlastní.

SMĚNKA VLASTNÍ

Vystavená v .......... dne ..........................(měsíc vyplňte slovem)

Já (jméno a příjmení) ............................,
bydliště ..................................................
nar. .........................................................

za tuto směnku zaplatím dne .........................(měsíc vyplňte slovem)

částku ...................................................... (slovy ................................................Kč)
na řad (jméno a příjmení) ..............................., bydliště ..........................................
adresa .............................................

BEZ PROTESTU!

Podpis výstavce

Kdo za firmu může jednat

I po 25 letech kapitalismu a tomu navazující právní úpravy bývá někdy nejasné, kdo a kdy může třeba podepsat za firmu smlouvu. Zde je malé vysvětlení.

V první řadě jednatelé. Jestli samostatně mohou nebo společně musí podepisovat smlouvy a další právně závazné dokumenty, o tom pojednává jiný článek. V druhé řadě to bývá prokurista. Tato funkce v českých podmínkách nejznámější asi z klasické detektivky "Smrt černého krále" se vidí málokdy, ale má své kouzlo. Prokurista bývá zaměstnanec, který má velkou důvěru majitelů firmy a na její základě může rozhodovat o mnoha věcech chodu firmy, o kterých třeba z časových důvodů nemůže, anebo se mu nechce, rozhodovat jednatel. Slovy zákona může zastupovat firmu ve všech věcech, kromě koupě a prodeje (resp. zcizování obecně) nemovitostí (pozemků, bytů). Vzhledem k tomu, že valná většina eseroček nemovitosti nevlastní, je mi smysl tohoto omezení ne zcela jasný. Je to ovšem zákon a nad tím nediskutuji.

Firmu zastupují i zaměstnanci. Rozsah jejich pravomocí je dán náplní práce. Neexistuje žádný výčet činností, které kdo kdy může vykonávat navenek firmy rozdělený podle pojmenovaných funkcí. Vždy v každém jednotlivém případě si to musí podnikatel sám rozhodnout. Definice činností, kterými je firma jednáním zaměstnance zavázaná, je naopak. Závazné jsou všechna jednání, u kterých se může třetí osoba (návštěvník firmy, spotřebitel, obchodní partner, zákazník) domnívat vzhledem k funkci jednajícího zaměstnance, že jsou v ránci jeho pravomoci. Pro názorné vysvětlení - nikdo se nemůže při návštěvě firmy domnívat, že uklízečka je oprávněna podepsat kontrakt na nákup budovy na nové sídlo.

V případě zaměstnanců a větší firmy je dobré vytvořit si v rámci systematizace obsahy jednotlivých postů, jejich pravomoci, sepsat je a zaměstnance s nimi seznámit. Byrokracie? Možná, ale v tomto případě zdravá.

Posledním velmi rozšířeným způsobem zastupování firmy je plná moc. Používá se pro zaměstnance zejména vůči úřadům (jeden papír předejde diskuzím o rozsahu pravomoci jednajícího zaměstnance s vševědoucím úředníkem) a pro osoby vně firmy. Obchodní zástupce, poradce atd.

Pár užitečných rad pro nákup domu, pozemku, či bytu

1) Prověrka právní historie - když jste už našli nemovitost svých snů a potřeb, podívejte se do katastru nemovitostí a dobře prostudujte její právní stav. Nejsou ve výpisu zapsány exekuce? Jsou na ni zapsány zástavní práva (hypotéka), věcné břemeno apod? Kdo byl vlastníkem nemovitosti před nynějším vlastníkem? Nic z toho nemusí být překážkou k nabytí, pokud právní stav nemovitosti znáte a přizpůsobíte tomu jednání o smlouvě.

2) Sepis smlouvy - Samozřejmě najdete na internetu spoustu vzorů smluv, přesto si musíme přihřát polívku a doporučit vám na sepis smlouvy služby advokáta. Ušetříte si čas, který můžete věnovat výdělečné činnosti v oblasti, kterou znáte. Ušetříte si i nervy nad dumáním, co vlastně autor vzoru myslel vytečkovaným místem ve větě. Ušetříte si stres, když vám náhodou kvůli chybě ve smlouvě katastr nevyhoví.

3) Úschova - Advokát vám pomůže s platbou kupní ceny prostřednictvím advokátní úschovy. Nemusíte se bát vy, že přijdete o peníze, když náhodou transakce nevyjde. Nemusí se bát ani prodávající, že přijde o nemovitost a peníze neuvidí. To je příjemná pojistka celé transakce, ne?

Jednoduchý standartní postup prodeje a koupi nemovitosti

Po letech vymýšlení, spekulací a lámání mozků ustálil se bezpečný a jednoduchý proces převodu nemovitostí.

Samozřejmě ne všechny obchody s nemovitostmi jsou jednoduché, všechny ale navazují na proces, který popisuji dále.

1. podepíše se kupní smlouva
2. peníze na kupní cenu kupující platí do úschovy u advokáta, notáře nebo banky
3. podává se návrh na katastr
4. katastr zapisuje nového vlastníka
5. uschované peníze se vyplácejí prodávajícímu z úschovy
6. z uschovaných peněz se platí daň z převodu nemovitostí

Tento proces jednoduše zajistí, že kupující nepřijde o zboží a prodávající nepřijde o peníze, kdyby se něco pokazilo. Kdyby tvůrce smlouvy (advokát, realitka, samouk) ukázal příslušnost k lidské rase tím, že by chyboval a zároveň některá ze stran by z nějakého důvodu již neměla zájem převod realizovat, uschovatel vyplatí peníze zpět kupujícímu. Nemovitost zůstane prodávajícímu a můžeme po letech při rodinných setkáních tuto báječnou historku vypravovat k pobavení.

Jakékoliv obavy a z nich pramenící komplikování jednoduchých smluv je naprosto zbytečné, až nesmyslné. Dělali jsme takových smluv už stohy, vím o čem píšu.